退無可退

再補充一下 存款少是因為過去10幾年都在幫媽媽負擔娘家的房貸 前後大概貢獻娘家快400萬了 而且自己4年前也買了套房 今年開始娘家那邊完全無負擔 所以可支配所得變的很寬裕 ----- 補充： 貸款的算法銀行網站都有公式 以我的例子 寬限期月繳1萬多 第三年開始月繳大概3萬多 我們夫妻月收平均有15-20萬 其實也不算什麼槓桿啊 = = 就想成先跟朋友借幾十萬 兩年內還清就好 而且貸款的部分其實是寫來警世的 尤其是銀行鑑價跟增貸被放鳥的部分 我其實算很保守的人 買房的動機也很單純 想自住跟裝潢自主權 必須離媽媽近幫忙弟弟分攤照顧責任 4年前買屋齡10幾年的套房 4年後買屋齡20年的兩房 以收支比來說都抓的很保守 為什麼不選擇賣套房買更好的房子 而是同時擁有套房 加兩房 也是想要退路 缺錢的時候可以賣其中一個又還是有地方住 （看缺大錢還缺小錢來決定賣哪個） 總而言之 知道自己要什麼最重要 我只是來分享過程跟途中遇到的困難而已 ------- 先說明 我的例子算是非常特別 請挑適合自己的部分服用 眼尖的人應該有發現 為什麼我資金只有100萬+頂多從套房增貸80萬 卻可以買1100多萬的房子 (通常頭期款加仲介費/稅等等至少是總價的20 + 2%大約要250萬左右 還沒有算家具電器) 一開始我覺得看房 是先做功課看爽的要再存個兩三年 才有200多萬可以真正出手 (以現在的收支一年可以存至少50萬) 或是得先把套房賣了 才可以買新的 但有個朋友建議 既然我就只差這兩三年 我的收入又很穩定 乾脆用東借西借的方式湊足 跟一個人借50萬很多 但如果跟2個人各借25萬就沒那麼多 我也出社會10幾年了 身邊不乏互相信任又有閒置存款的好友 之後可以跟銀行談寬限期兩年 頭兩年只繳利息每月1萬多 頭兩年就可以先把跟親友借的還一還 除了跟親友借 也有問到原套房銀行可以增貸80萬 貸20年 利率約2% 也就是月繳4000左右繳20年 增貸跟房貸的申請跟撥款的時間點要抓好 才不會因為舊屋增貸的部份 影響新屋房貸的銀行評估你的負債總額度 第一次斡旋面高架兩房的時候 因為房仲知道我的狀況 所以她比我還堅持放 “貸款不到實際成交價8成就解約”的條款 放這個條款不是怕我貸不到8成 (已經確認過可以) 而是擔心鑑價 我願意出到40萬/坪高於那棟大樓的行情 但銀行對這個物件的鑑價只有37-38萬/坪 也沒有人敢保證一定能鑑到成交價 舉例 如果我出950萬買 但銀行鑑價認定房子只值900萬 那我就算貸到八成也只能貸720萬而不是760萬 就會產生額外40萬的缺口 看晴好新建案很心動的時候 有另外帶著媽媽去問娘家的房子能 不能貸款可能因為是公股銀行 更保守一些 首先 因為媽媽年紀很大了沒有收入 所以借款人或是保人一定是我 利率也不會太好 2%多(接近3)也只能貸10~15年 而且貸了以後也會影響到我後續買新屋的貸款額度 (銀行會去評估你名下所有的負債來決定他能借多少錢給你) 建案也不會在那邊慢慢等我搞貸款 晴好的兩房還蠻熱門 幾個禮拜就訂光光 可能大家能負擔的總價帶都在這邊 導致小兩房很好賣 三房就比較難賣了 他後來三房廣告很久才撤 最後買到大兩房的貸款過程其實很波折 當我滿心歡喜聯絡套房銀行我要增貸來買二屋的時候 晴天霹靂的消息來了! "不好意思 因為你們社區的成交價跌了 所以我們銀行重新鑑價你的套房只值33萬/坪 本來80萬是以41萬/坪估的 所以現在沒辦法增貸了” 重點是 我知道那個超低成交價是哪來的 是社區一個欠地下錢莊只好賣屋救急的人 一天就賣掉而且買方必須承擔無法點交的風險 (房仲可以保障銀行那邊塗銷 但不能保證屋主拿到款項以後會去還清地下錢莊的債務) 為什麼我那麼清楚呢 因為這個案子也是我的業務賣的 = = 我才理解到原來隔壁鄰居賣多少 還真的會影響到自己的資產 於是我很緊急的找尋可以貸我85成的銀行 我問到幾家銀行提供我的條件供大家參考（貸款條件依個人收入信用不同僅供參考） 本土C銀行: 年薪300萬以上才能85成 跳過 外商S銀行: 可以85成但不能寬限期 跳過 xx人壽: 最高8成 寬限期兩年 年限30年 利率1.58-1.6 本土T銀行: 8成(說還可以爭取85看看但不確定) 寬限期3年 年限30年 利率1.7多~1.8 最後貸給我的是 本土F銀行 85成 寬限期2年 年限30年 利率1.75 雖然利率稍高但解決我的燃眉之急 -每間銀行的政策不一樣 有些條件會互相衝突 例如給寬限期就不能給85成 或是條件都到位但是利率較高 要問清楚 -第四季通常是最難談的 因為銀行已經快達成年度房貸的額度 第一季或第二季在衝的時候比較好談 我算運氣不錯可以在年底談到這種條件 -送件盡量以三家為限 所以要問清楚銀行真正有把握的再送 -舊屋貸款或增貸沒有想像中容易 而且變數很多 這方面要很小心 (至於錢要怎麼"轉"一下 因為我最後沒有用到增貸 就不是很清楚) -知道不能增貸的時候 其實我已經準備好第二波親友支援 就算最後只貸到8成 還是可以買到房子 如果沒有信心找到支援或是備案 請勿衝動買房 -現金不夠可以盡量找乾淨或是已經有帶點裝潢的房子 因為屋況差大改的話動輒百萬而且裝潢都得付現金 現金不夠的人 買有裝潢的房子就像是用貸款分期付款買裝潢 -家具電器可以善用周年慶分期零利率 以上 給買房的人一點實戰經驗分享 也希望可以拋磚引玉 讓版上看到更多實戰買房文

文章出自: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1542043475.A.CC2.html